29. Juli 2025

Welser Wohnungsmarkt: Keine Leerstände und rund 1.100 Wohnungen in Bau und Planung

„Wels wächst“ – so kann man die Bevölkerungsentwicklung der zweitgrößten Stadt Oberösterreichs mit zwei Wörtern zusammenfassen. Diese Aussage bestätigt sich bei einem Blick auf die offiziellen Zahlen der Statistik Austria: Während die Bevölkerungszahl Ende 2012 noch bei knapp 58.900 lag, stieg dieser Wert bis Ende 2023 (Anmerkung: Die Zahlen für 2024 liegen noch nicht vor) auf knapp 65.300 Einwohner.

Einher ging diese Entwicklung – wenig überraschend –mit einem deutlichen Anstieg bei den Wohneinheiten: Ende 2012 gab es in der Stadt Wels knapp 31.700 Wohneinheiten, bis Ende 2023 stieg der Wert auf knapp 34.100. In den Jahren 2021 bis 2023 kamen mehr als 1.300 Wohneinheiten im Stadtgebiet von Wels dazu, in den darauffolgenden Jahren 2024 und 2025 ist ein konjunkturell bedingter Dämpfer in der Bautätigkeit erkennbar.

In der Stadtstrategie 2040 hat sich die Stadt Wels einem moderaten und qualitativen Wachstum verschrieben. Ziel ist es, mit geordneter und vorausschauender Bebauung die Lebensqualität für die Menschen in der Stadt weiter in den Vordergrund zu rücken.

Durch die Bautätigkeit der vergangenen Jahre konnte die Preisentwicklung am Wohnungsmarkt gedämpft werden. Laut Wohnbaubilanz des Landes OÖ verzeichnet Oberösterreich – nach den Bundesländern Kärnten, Burgenland und Niederösterreich – mit einer Nettomiete von 6,3 Euro pro Quadratmeter die viertniedrigsten Nettomietkosten in Österreich. Oberösterreich liegt damit um 10 Prozent unter dem Österreich-Durchschnitt von 7,0 Euro. Durch den österreichweit geringsten Anstieg bei den Mietkosten wird in Oberösterreich – und somit auch in der Stadt Wels – ein Beitrag zum leistbaren Wohnen für die Bürger geleistet.

Laut einer Erhebung der Arbeiterkammer OÖ betrugen die durchschnittlichen Mietkosten 2024 in Wels 712 Euro. Nur Steyr, Steyr-Land und Kirchdorf waren mit 707 Euro günstiger. Am teuersten waren die Mietkosten in den Bezirken Gmunden und Vöcklabruck (853 Euro). Besonders hoch waren die Mieten in Regionen, in denen der Anteil an gefördertem Wohnbau gering ist.

Aktuell gibt es bei den in Wels aktiven gemeinnützigen Wohnbauträgern – laut deren Auskunft – keinen strukturellen Leerstand an Mietwohnungen. Zahlen des Landes Oberösterreich zeigen, dass in Oberösterreich Wohnungen gebaut werden, die gebraucht werden. In Wels werden derzeit rund 1.100 Wohnungen gebaut beziehungsweise sind in der Planungsphase.

Zu den größten Projekten zählen neben dem weiter unten beschriebenen Quartier Lokalbahnareal unter anderem folgende Bauprojekte: Toiflweg/Karpatenstraße (206 Wohnungen, Baubeginn: Dezember 2023), Sauerbruchstraße (76 Wohnungen, Baubeginn: September 2022), Oberfeldstraße (76 Wohnungen, Baubeginn: Dezember 2023), Oberfeldstraße/Wallerer Straße (72 Wohnungen, Baubeginn: September 2024) sowie East Village Etappe 1 (50 Wohnungen, Baubeginn im Jahr 2026).

Für die Realisierung all dieser Projekte wurden seit dem Jahr 2021 insgesamt 25 (über das gesamte Stadtgebiet verteilte) Bebauungspläne beschlossen, die eine geordnete Bebauung sicherstellen. Daneben bedient sich die Stadt Wels verschiedener Instrumente.

Vorausschauende Stadtplanung: Instrumente der Stadt Wels

Raumordnungsverträge
Bei Änderungen von Flächenwidmungen sowie Änderungen/Erstellungen von Bebauungsplänen werden Raumordnungsverträge zwischen dem Antragsteller und der Stadt Wels abgeschlossen. Darin verpflichten sich die Bauwerber unter anderem zur Tragung von Planungs- und Infrastrukturkosten (grüne, soziale und technische Infrastruktur) und Vertragsstrafen bei Nichterfüllung der Bauverpflichtung. Diese Einnahmen bilden einen Beitrag zur Errichtung der mit dem Wohnbau verbundenen notwendigen Infrastruktur – wie etwa Verkehrsflächen und öffentliche Beleuchtung, aber auch Kinderbetreuungs- und Bildungseinrichtungen sowie Parkanlagen und regionale Naherholungsräume – durch die Stadt Wels. Durch Verkehrsstrafen bei Nichterfüllung der Bauverpflichtung kann sichergestellt werden, dass die geplanten Bauvorhaben auch tatsächlich zur Umsetzung gelangen. Mit dieser Maßnahme kann eine vorausschauende Stadtentwicklung sichergestellt werden.

Gestaltungsbeirat
Um die städtebauliche, architektonische und freiraumplanerische Qualität im öffentlichen Interesse zu unterstützen und das Stadtbild gestalterisch zu verbessern, setzt die Stadt Wels einen Gestaltungsbeirat als Instrument der Qualitätssicherung ein. Das seit 1992 bestehende unabhängige Gremium besteht aus drei turnusmäßig wechselnden Mitgliedern und absolviert jährlich rund fünf Sitzungen. Zum 30-jährigen Jubiläum wurden 2022 die Richtlinien unter anderem mit folgenden Zielsetzungen an die aktuellen Erfordernisse angepasst:

Charakterbildende Quartiersplanung mit einer harmonischen Ausgewogenheit von Freiraum und Bebauung.
Detailvolle, strukturierte, gliedernde und abwechslungsreiche Fassaden.
Bei der Fassaden- und Dachgestaltung sind – insbesondere in der Innenstadt – die historischen Baustrukturen in die Gestaltung aufzunehmen.
Bei Quartiersentwicklungen und großen Bauprojekten: Ausreichende und teilweise öffentlich zugängliche Freiräume.

Seit Dezember 2021 hat das Team des Gestaltungsbeirates in 15 Sitzungen 23 Projekte begutachtet und 17 davon – teilweise nach mehreren Sitzungen – für die weitere Realisierung empfohlen. Alle anderen Projekte befinden sich noch in der Vorbereitung oder in der Planungsphase. Für drei Projekte gab es keine Zustimmung.

Straßenräume
Auch den Straßenräumen wird in Wels eine besondere Aufmerksamkeit gewidmet. Diese sind so zu gestalten, dass neben einer ausgewogenen Berücksichtigung der Verkehrsarten jedenfalls auch Pflanzungen von Straßenbäumen ermöglicht werden. Bei der Gestaltung des Straßenraums wird auf breite Straßen mit mehr Grünraum, breite Geh- und Radwege, Gehsteigabrundungen an Querungsstellen sowie erschütterungsarmen Belag geachtet. Diese Maßnahmen tragen dazu bei, die Nutzung der öffentlichen Verkehrsflächen möglichst sicher und gut nutzbar zu machen sowie die Aufenthaltsqualität in Wels weiter zu verbessern.

Quartier Lokalbahnhof

Nach den beschriebenen neuen Maßstäben der Bebauung entsteht derzeit auf dem Lokalbahnareal eine große städtebauliche Quartiersentwicklung. Die Realisierung des Bauprojektes im Auftrag der Welser Heimstätte ging nach Umwidmung, Erstellung des Bebauungsplanes und vorangegangenen archäologischen Ausgrabungen mit der Baubeginnsanzeige von Mittwoch, 25. Juni in die Umsetzung.

Die Bebauung wird aus mehreren Wohnhäusern, Gewerbeflächen und einer Arztpraxis bestehen. Die Errichtungskosten (exklusive Grundstück) betragen für die ersten beiden Bauabschnitte rund 33 Mio. Euro. In Bauabschnitt 1 (Fertigstellung: Sommer 2027) werden drei Häuser mit 63 Mietkaufwohnungen und fünf Maisonettwohnungen im Eigentum errichtet, Bauabschnitt 2 (Fertigstellung: Sommer 2028) besteht aus 67 Mietkaufwohnungen, drei Penthouse-Wohnungen im Eigentum, 15 Generationenwohnen-Mietwohnungen und einer Arztpraxis. Auf den Grundstücken der ersten beiden Bauabschnitte werden 170 Tiefgaragenplätze sowie 37 Stellplätze im Freien errichtet.

Östlich wird das Bauland vom Bahnsteig des Lokalbahnhofs begrenzt. Die Bebauung des gesamten Areals wird in drei Etappen eingeteilt. Der zentral gelegene Baugrund bietet eine sehr gute Anbindung an die bestehende Infrastruktur. Fußläuﬁg vom Areal liegen Bushaltestellen der Linie Wels mit direkter Verbindung in das Stadtzentrum (Kaiser-Josef-Platz). Geschäfte des täglichen und wöchentlichen Bedarfs beﬁnden sich ebenfalls in unmittelbarer Nähe.

Die verschiedenen gemeinschaftlichen Grünzonen am Areal bieten eine autofreie Naherholung, die zum Verweilen einlädt und als Treﬀpunkt und Ort der Kommunikation dient. Erholung bietet auch der Naturraum entlang der Traun, die direkte Anbindung an die Welser Lokalbahn eröﬀnet einen schnellen und bequemen Weg ins Grüne.

Besonderes Augenmerk legte die Stadtentwicklung der Stadt Wels auf eine möglichst sinnvolle Durchmischung unterschiedlicher Wohnformen innerhalb des Quartiers: Durch einen ausgewogenen Mix an Mietwohnungen, Mietkauf- sowie Eigentumswohnungen wird im Quartier künftig ein Zuhause für eine möglichst breite gesellschaftliche Nachbarschaft geschaffen.

Mit der Vergabe der Wohnungen für den ersten Bauabschnitt wird im Herbst 2025 begonnen. Interessenten können sich bereits bei der Welser Heimstätte vormerken lassen. Details dazu sind im Internet unter www.welserheimstaette.at/service/registrierung-wohnungssuche ersichtlich.

Generationenwohnen
Das auf dem Lokalbahnareal geplante Generationenwohnen beinhaltet 15 Mietwohnungen im Haus 5 des zweiten Bauabschnittes. Damit soll der Bedarf an innerstädtischen Wohnungen – vor allem für ältere Menschen, aber auch für Bewohner mit besonderen Bedürfnissen – abgedeckt werden.

Die Wohnungen werden barrierefrei ausgestattet, was sich vor allem in den Bädern mit bodengleichen Duschen widerspiegelt. Zwei der Wohnungen sollen auch im Badezimmer das WC so integriert bekommen, dass sich Personen mit Rollstuhl oder Gehhilfe im Wohnalltag besser zurechtfinden. Sechs Wohnungen für Generationen werden ohne PKW-Stellplätze zum Mieten sein, um den älteren Generationen ohne Auto eine Erleichterung in den monatlichen Kosten zu ermöglichen. Insgesamt sind vier Zwei-Raum, acht Drei-Raum und drei Vier-Raum-Wohnungen im Generationenwohnen untergebracht, wobei in den Vier-Raum-Wohnungen Familien mit Kindern ihr neues Zuhause finden sollen.

Meilensteine im Bauprojekt Quartier Lokalbahnhof
Für die Umsetzung großer Wohnbauprojektes sind umfangreiche Planungen und Schritte notwendig. Anhang des Bauprojektes Quartier Lokalbahnhof lässt sich dies gut veranschaulichen:

Im Jahr 2017 wurde die Dienststelle Stadtentwicklung beauftragt, das Entwicklungspotenzial rund um den Lokalbahnhof zu erheben. Daraus entstand der Projektauftrag für ein „Städtebauliches Konzept Areal Lokalbahnhof Umgebung“.
Im Zuge der Wettbewerbsvorbereitung wurde das Planungsgebiet um den Baublock „Tiger-Areal“ erweitert.
Im Februar 2018 wurde ein einstufiger städtebaulicher Ideenwettbewerb gestartet. Insgesamt 16 Projektanten reichten dazu Wettbewerbsunterlagen ein. Nachdem drei Projekte in die Überarbeitung geschickt wurden, wurde im September 2018 das Projekt von Arch. Dipl.-Ing. Franz Denk + Brandstätter:Froch:Graf einstimmig zum Sieger gewählt und den betroffenen Eigentümern sowie der Bevölkerung präsentiert. Im Dezember 2018 erhielten die siegreichen Planer den Auftrag zur Konkretisierung der Planung.
Im Juli 2019 beschloss der Welser Gemeinderat das rund 50-seitige städtebauliche Leitbild als Grundlage für die weitere Planung. Ebenfalls 2019 wurde auch noch ein Gestaltungskonzept für den öffentlichen Raum erarbeitet. Mit Ende 2019 endete das interne städtebauliche Projekt.
2021 startete die Welser Heimstätte einen Realisierungswettbewerb. Von 16 eingeladenen Büros gaben zwölf fristgerecht ihre Projekte ab.
Im Februar 2022 wählte die Jury das Projekt von Tp3 Architekten ZT. GmbH zum Sieger. Das Projekt wurde anschließend überarbeitet, danach wurde eine Planungsmappe erstellt.
Im August 2022 stellte die Welser Heimstätte den Antrag auf Änderung des Bebauungsplans. Dieser wurde 2023 erarbeitet und nach gewünschten Änderungen des Bauherrn Anfang 2025 rechtskräftig.
2024 erneuerten die ÖBB die Haltestelle und den Gleiskörper beim Lokalbahnhof der Almtalbahn.
Im Juni 2025 wurde die Baubewilligung gemäß den Einreichplänen erteilt, im Juli erfolgte der Baubeginn.

Bürgermeister Dr. Andreas Rabl: „Wels wächst – und das auch in den kommenden Jahren. Dazu trägt neben dem starken Wirtschaftsstandort und der guten Lage im oberösterreichischen Zentralraum unter anderem auch die hohe Lebensqualität in unserer Stadt bei.“

Stadtrat Ralph Schäfer, MSc (Bauen, Wohnen und Stadtentwicklung): „Wels baut anders als noch vor zehn Jahren. Ansprechende und strukturierte Fassaden, eine ausgewogene Mischung aller Wohnformen, ein qualitativer Grünraum im Quartier selbst, aber auch in den Stadtteilen und sogar die Planung der Verkehrsflächen liegen mehr denn je im Fokus der Stadtentwicklung. Durch ein moderates Wachstum mit einer modernen und nachhaltigen Siedlungsentwicklung soll sichergestellt werden, dass wir auch künftig ausreichend Wohnraum zur Verfügung stellen können und somit auch die Entwicklung der Preise für Wohnen dämpfen können. Die Lebensqualität in Wels steht dabei stets im Vordergrund.“

Textquelle: Stadt Wels

Bildquelle: Lichtflutvisuals (Visualisierungen Lokalbahnareal) sowie Stadt Wels (Pressegespräch)